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发布时间:2018-06-12 10:09 来源:珠江商报

    编者按:党的十九大明确实施乡村振兴战略目标任务,顺德则把村级工业园改造当作党委政府的“头号工程”,为加快破解顺德村级工业园改造难题,顺德区委宣传部等部门和单位发起“美丽文明乡村中国行”大型采访,以此梳理国内样本,对标国内先进。
  落后的工业园都有脏乱差的通病,先进的工业园却各有各的精彩。
  6月4日至7日,“美丽文明乡村中国行”采访团先后走进南海、东莞、深圳、温州,见证了当地工业园改造、升级的样本。所谓样本,并非当地的自吹自擂,而是媒体借称,他们的改造模式或许能为顺德村级工业园改造打开多扇窗口。
  参考样本:6个工业园,园园有特色
  4天时间,先后采访6个工业园,一个比一个惊艳,一个比一个激动人心,什么时候顺德的村级工业园改造也能像他们那样呢?
  上东工业园:镇村联动,村民相信镇政府
  骄阳下,工人们正在紧张施工,工程车往来穿梭,采访大巴只好在旁边小空地停下来,负责接待的九江镇国土城建和水务局局长许淑娴就在工地上和记者们聊了起来。
  上东工业园为镇村联动,村以50万元/亩的价格,出让土地50年,以此置换股权,镇、村占股比为51比49。镇村联动有两个好处,一是园区建设标准、招商引资都由政府主导;二是镇村合资,村民相信镇政府的实力和诚信,对改造充满信心,因而乐于接受。据悉,工业园交付使用后,首年租金预计是改造之前的3到5倍,经过一段培育期后,未来收入还会翻番。
  天富科技城:不求盈利,但愿把企业留在当地
  天富科技城,位于桂城夏南二社区,是南海桂城首个“工改工”村级工业园。桂城园区建设公司总经理助理麦永波介绍,园区已交付使用的三栋大楼,租期为30年,2035年到期。天富科技城实行保本出租,每平方米租金不到20元。为什么可以这么低呢?麦永波表示,政府的主要意愿是让企业留在本地。2017年,天富科技城创造产值5.5亿元,税收超过2000万元。
  常平科技园:孵化企业,在园区成长感到非常温暖
  东莞常平科技园原来也是旧厂房,广东东科集团与镇政府采取BOT合作模式,历时一年完成改造。记者见证了园区环境条件,采访了园区部分企业负责人,对园区服务留下了深刻印象。该园区有完善的创业孵化链条,包括项目萌芽、企业初创、企业成长、企业加速,不同阶段服务内涵不同,园区为整个链条提供创业服务资源包多达16个,每个包都是一个套餐。深蓝光电总经理李婷21岁创业,她深有感触地说,在常平科技园创业感到非常温暖、踏实。
  星河WORLD:不卖房子,用服务置换股权求发展
  走进深圳龙岗区星河WORLD,眼前是一幅眼花缭乱、目不暇接的景象。工作人员引导记者参观园区沙盘,一对双子星高楼令人炫目,莫非这里是一处大型楼盘?星河控股集团企划部副总监张乐说,星河WORLD不卖房子。星河WORLD之前为旧厂房,星河获得地块后争取调规,建成了现在的星河WORLD。星河创智共融、聚业兴城,30年布局20余城,以地产为载体,以产业为基础,以金融为纽带,以资本运作为平台,以城市运营为愿景,目标是留产业、留人才、留税收,所以星河WORLD不卖房,只要企业符合入驻条件,星河通过服务置换股权,要和企业共同成长。
  万洋众创城:给一个家,小微创业者都是企业家
  小微企业没有自主厂房,既不愿投入设备扩大生产,又缺乏抵押融资渠道。温州平阳万洋众创城看准这一痛点,找到了解决办法。众创城总经理吴建明介绍,万洋对整栋厂房实施分割出售,办理独立土地使用权证和房屋所有权证,以便抵押贷款,小微企业看中厂房后,先首付三成,剩余七成最长可分10年银行按揭。厂房出售通常为成本价,每平方米大约2000元,目的是给小微企业一个家,有了家,小微创业者才能成为企业家。万洋不以出售厂房盈利,而是通过为中小微企业提供研发、生产、仓储、物流服务,创收利润远超房产销售。
  阁巷小微园:起底滩涂,以税收论英雄
  温州瑞安阁巷小微园,原地是一片滩涂,经政府主导,采用EPC承包模式引入央企设计、施工,仅用两年建成。园区负责人孙仕元介绍,园区放水养鱼,以税收论英雄,给予领军企业和高成长型企业税收奖补、用地弹性出让等优惠政策,对高税收企业免除厂房租金。目前,企业入驻阁巷积极性高,争相抢购33幢标准厂房,签约承诺每千平方米产值达到400万元以上、税收18万元以上。
  访谈启示:用个性方案应对共性障碍
  同为工业园改造升级,为何先进地区做得风生水起?顺德如何破解共性障碍,如何健全动力机制、借鉴高水平运营,记者就此采访了有关园区负责人。
  吴建明(万洋众创城总经理)
  大拆大建,需要合理衔接时间与空间
  记者:村级工业园改造面临怎样的共性障碍,顺德应如何妥善解决?
  吴总:村级工业园改造面临的共性障碍,实际上是城市化与工业化之间的矛盾,即都需要土地资源,但城市化与工业化又相辅相成。我们多次到珠三角考察发现,顺德工业化水平还停留在平面上,也就是以一层厂房为主,我们可以通过垂直化工厂方案来解决,即把原来0.5至1之间的容积率提升到3,现有土地就能容纳3倍以上企业,反过来,安置原有企业只要三分之一的土地,腾出来的土地则可以支持城市化。
  记者:在拆与建的空档期,如何保证原有企业不流失?
  吴总:对于这一块,政府不能操之过急,因为培育产业很困难,毁灭它一天就可以。如何处理拆建空档期这个矛盾,我认为首先要建疏导平台。顺德村级工业园改造是政府头号工程,假设举全区之力先整出2000亩建个疏导平台,按照之前的容积率来推算,这个平台可以解决10000亩土地上的企业。功不必在当代,只要我们一任接着一任干,通过五到十年,我们就能很好地解决企业安置。将时间和空间合理衔接好,是顺德村级工业园改造特别要注意的。
  张乐(星河控股集团企划部副总监)
  园区目标是留住产业人才税收
  记者:当前村级工业园改造后的盈利模式,可能主要还得依靠出租出售厂房,星河开发的工业房产项目为何不卖房却能实现更大的经济效益?
  张总:简简单单依靠出租出售厂房,这是一种很初级盈利模式。星河从单纯的房地产开发商向城市综合运营服务商转型,有载体、有资金、有渠道,有投资项目前期甄别、中期服务和后期退出的完整团队,我们的目标和宗旨就是要留住产业、人才和税收,来解决社会和政府的实际问题,所以不能满足于简单的租赁,也有实力通过服务置换股权实现利益最大化。但一般的村级工业园改造投资主体缺少人脉、资源、团队等,可能没办法解决企业成长的后续问题,不得已只好租赁出售厂房。如果我们到顺德去做项目,一定要先为顺德做产业研究,和政府、企业、社会做深度捆绑,从而实现共赢,这是我们建园之后重中之重的工作。
  张钊荣(南海区九江镇上东社区党委书记、居委会主任)
  实实在在的利益共享赢得村民支持
  记者:镇村联动改造上东工业园区,听说是社区主动提出的申请,为何上东村民广泛支持工业园改造?
  张钊荣:我们通过召开代表会议,详细解释镇村联动方案,安排财务与村民算了一笔账,也就是说,村民不要拿出一分钱,只要出让一定租期的土地,就能获得49%的股份,以后每年的投资收益还将是之前的几倍。镇村联动,村民对镇政府有信心,对项目发展有期待,工业园改造落地后,美化了环境,改善了交通,因而更受到村民欢迎。
  记者手记
  头号工程需要头号智慧
  采访一圈,终于明白顺德为何要将村级工业园改造列为政府头号工程,因为这项工作太重要、太复杂了。
  重要无需多说,复杂真是难以想象。首先是拆迁,物业产权不够清晰,利益错综纠结。温州拆建可以顺利推进,顺德能行吗?其次是建设,顺德企业发展多元化,按什么样的标准建设,能同时满足企业需求?再次是后续运营服务,到底是租、售,还是运营服务置换股权更划算,恐怕也没有统一的模式适合顺德。
  显然,头号工程需要头号智慧。凡事不可急功近利,拆之前要想好建,建之前要想好服务,因而还有一个考察、学习、消化和提升的过程。
  文图/珠江商报记者冷卫兵

(责任编辑:甘颖)